2021 : l’immobilier doit concevoir pour demain une offre plus flexible

La crise sanitaire et économique impacte durablement l’immobilier et oblige à reconsidérer les nouveaux modes de travail, qui autrefois étaient perçus comme des alternatives. L’enjeu de demain pour ces nouveaux modes de travail est de devenir des normes établies et courantes dans le quotidien de millions de salariés.

Presque 10 mois après le début de la crise économique et sanitaire, la représentation de ce qu’est et où se trouve le bureau, est bouleversée pour près d’un salarié sur sept qui organise son temps de travail en home office.

L’immobilier doit s’adapter

Des usages perçus comme alternatifs et innovants comme le télétravail extensif et à durée indéterminée, marquent un tournant dans le rapport à l’espace et au temps de travail. L’offre de l’immobilier tertiaire ne peut se déterminer autrement que par des usages et des activités impactées par une réflexion qui s’appuie sur une animation RH et managériale du rapport au travail, temps et lieu confondus.

L’immobilier tertiaire doit très vite s’adapter en proposant une offre modulaire et flexible, plus agile que le structurant et contraignant bail en trois, six ou neuf ans. Cela permettrait d’offrir toute latitude à l’Entreprise à mieux gérer les contraintes externes (sanitaires, grèves etc.) de façon à rester performante, en préservant l’emploi et sa santé financière globale.

La gestion des effectifs et de l’immobilier doit tendre vers plus de flexibilité

L’évolution RH de fond tend à ce que les collaborateurs soient de plus en plus flexibles dans leur parcours, allant remettre en cause ou adapter la notion de contrat de travail à durée indéterminée. Et laisser place à un contexte économique plus agressif, appelant à une souplesse dans la gestion des effectifs.

Il y aurait un paradoxe à ce que les entreprises ne conçoivent pas que l’espace de travail est lui aussi une donnée variable, un CAPEX dont la valeur se définit avant tout par le taux d’occupation et le taux d’usage. Il y a en effet un intérêt stratégique à lier l’évolution du travail et l’offre immobilière et, à faire progresser ces deux facteurs vers plus de flexibilité.

L’entreprise doit être dans le bon tempo

L’enjeu pour l’Entreprise est d’être dans le bon tempo de la transformation des espaces de travail et de façon plus large, de son schéma directeur immobilier. Leader ou suiveur dans les initiatives de réduction des espaces, de refonte du patrimoine foncier, de renouvellement des équipements vers du plus « green » mais aussi maintenant du plus « sanity safe », les entreprises doivent rapidement se positionner.

Pour l’heure, les entreprises peaufinent leur budget 2021 et le poids relatif du coût immobilier dans le compte d’exploitation. L’aiguillage est le suivant : réduire ou non et dans quelles proportions, le coût immobilier pour réduire la perte financière liée à la Covid, et pour éviter de s’attaquer à la masse salariale, le premier poste de coût. Les projets stratégiques pour 2021 en cours de rédaction influenceront ces arbitrages budgétaires.

La volonté durant l’été 2020 a été de tenter de relancer comme tel le modèle opératoire de l’Entreprise dans sa forme habituelle d’avant Covid, en tenant compte des contraintes sanitaires imposées dans les espaces qui se sont dessinées au fur et à mesure. Il faut encore attendre très probablement ce début d’année pour voir opérer les premières grandes manœuvres.

Les initiatives prises ces dernières années en faveur d’espace en « flex office » (moins d’une position de travail par salarié) ont finalement le champ libre pour généraliser ce principe. Ces initiatives amenaient naturellement à renoncer à des surfaces ou à les convertir en des espaces pour des usages plus qualitatifs, mieux adaptés à générer plus de performance opérationnelle et financière. Cela tombe bien, la crise économique ne fait que commencer …

Etienne Vendeville Manager
etienne.vendeville@wavestone.com
Marc GodardManager
marc.godard@wavestone.com

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